Y|iALrx ! Q5ip'L 杨箕村内的握手楼即将成为历史。
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'5X+ 猎德村安置复建房容积率为5.2 林和村回迁房建到49层
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V<!E9/4rS 冼村新住宅楼的容积率是6，村集体物业容积率是6.5
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自2007年猎德村改造以来，广州城中村改造驶入快车道：猎德村亚运前即将回迁、林和村上月已经开拆、棠下村刚刚高调招商拟6月开拆、琶洲正由开发商组织签约、冼村和杨箕村则正由村委组织签约。
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fYB 7L:$Amb_F 按计划，广州将在亚运前完成首批9个城中村的清拆工作，10年内完成全部138个城中村的改造。
&H{KXX"X }A"%YDrNbG 然而在这一片城中村改造“热潮”中，本报记者陆续走访多位城内对城中村深有研究的专家及城中村改造的一线实践者，发现当前已是大势所趋的城中村改造仍有隐忧。
?9801Da#/ |3MqAvPJ 文/记者刘显仁、黎亮
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v c.PPVqx 图/记者陈安
"+ji`{ pFg9- xd% 一窝蜂“中产社区化”
)S|}de/a2 t$Z#zx X 村民租金预期勿过高
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$CVbc% 广东技术师范学院副教授、社会学博士蓝宇蕴多年实地研究城中村。她认为目前广州城中村改造几乎是一窝蜂地“中产社区化”，“猎德、林和、冼村等村的旧村改造设计方案普遍如此”，政府及村集体的本意都是期望走高端化路线以提高有限土地的价值，从而让以“耕楼”为生的村民收入增加。“但是改造后最终村民能否增收事实上还涉及新社区的规划是否合理、出租屋的产品设计及包装是否契合市场需求等等因素”，“操盘者要有市场前瞻性，风险比较大”。
}cE,&n NTVdSK7z~H 蓝宇蕴建议城中村改造规划最好将村民复建安置房及出租房分开，“出租房社区的设计、物管完全可以委托专业机构，从而提高村民耕楼收益”。她直言如不前期规划解决，一些违建较多城中村改造后村民的耕楼收入不一定会增加，甚至可能减少，因为改造后，违建是没有“拆一补一”补偿，所以如果租价不大幅提高，村民总出租收入反而可能减少。尤其是城中村改造会同期大批上市出租屋，从而改变供求关系，对租价更加不利。
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" 其次，城中村改造尤其是村民复建房“中产社区化”，改造后村民生活不一定就真的便利。
W/uaNp iCIu]6 原来城中村内的小士多、小卖部、肉菜市场等，能给多数村民带来比较便利的生活空间；但改造后普遍是中高端的大商业为主导，对收入、生活习俗并未 “中产化”的村民可能并不便利。
56m|gZcC ;%#@vXH[Oo 历史遗留问题多
xF_ Y7rw1w !58-3F%P 希望有统一解决标准
mYN|)QVKy &Fl^&&1C 林和村党支部书记梁月泉在该村改造中花费精力及时间最多的是去协调村内43户私私合建的纠纷。
A|Yq Bl _Ucj)Ud k 所谓私私合建是在30多年前，林和村当地人提供地皮，而外来者提供资金共同建房，建好之后拥有共同使用权，集资合建之初，双方先后签订了《建房合约书》及《赠予合同》等，合同约定受赠方拥有房子的永久使用权，并在广东省公证处进行了公证。然而在林和村拆村启动后，拥有产权的村民却拒绝与业主“分屋”。
#]|9aVrr ge[+/$(1 备受困扰的梁月泉直言城中村改造确实需要政府有一套改造规划指引，一些具有共性的历史遗留问题应该怎样谈，政府也需要拟订一套标准，“如果有一套标准就好办得多了！现在是由村自己挠破脑袋、慢慢摸索”。
?zN v7Bj c)M_&?J! 5 旧村改造容积率高
B" wk:\zC w8(qiU 失去抽疏人口意义
vpUS(ztvs ^6ZA2-f/<8 目前广州已启动改造及公布改造规划的城中村，改造后容积率却频推新高，不少地产业界专家对此多持负面态度。
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8,6qP[ K{HRjNda# 猎德村改造的三大功能区都具有较高的容积率，其中桥东区的安置复建房容积率为5.2，桥西区的拍卖商业用地容积率更是高达7.98。
;#!`c gAh mD)_quz.sk 林和村原计划村民回迁房建45~46层，但由于回迁面积比原来多出不少，“因此只能向天要地，建到49层”。该项目容积率由5.69调整为 6.21。
?iU AzM8 g Bq , So 冼村改造方案透露冼村改造后住宅楼的容积率是6，村集体物业容积率是6.5，但融资地块就达到了7.4。
H>`?S {J y2^r.6"O 中原房地产项目部总经理黄韬认为，城中村改造本来的目的是改善城市居住环境，不能为了筹集改造资金而牺牲容积率。“一般情况下，住宅容积率在 2~3之间最合适，不要超过3，猎德村复建房容积率达5.2已经太高，从远处来看密密麻麻，破坏了珠江新城景观。”
l0b Y hsljJvs 黄韬建议，不要形成城中村补偿攀比心理，不能因为一个城中村改造用高补偿，其他城中村也必须参照这个高标准。而且有的城中村改造不要全部回迁，否则就失去了抽疏中心城区人口密度的意义。
V2'(}k #T n~hnW 广东省房协理事赵卓文认为，改造后林和村容积率达6.２，土地开发强度将非常高，这将给周边地区带来负面影响，比如交通承载力、公共配套有可能因为高开发强度而跟不上。“原来住1万人的地方，改造后住3万人，这样容易造成楼盘综合品质下降，好像立体城中村，这样改了还不如不改”，赵卓文指出。
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9 背景资料
9QI\[lT& >ea<6&!Ee 广州十区符合“三旧”改造政策要求的用地面积约318平方公里，其中旧村庄168.5平方公里，占总量的53%。“三旧”改造今后每年可以为广州供应10~20平方公里的土地。
OlFls 8#> 6pQ#Zg()vp 据计划，广州将在10年内完成全部138个城中村的改造，亚运前要完成首批9个城中村的清拆工作。
V D.p"F(] z8mR< q%` 附：已完成改造方案的编制和审批的14个村：猎德、林和、冼村、棠下、文冲、横沙、琶洲、花地、西塱裕安围、东漖、茶滘、杨箕、三元里、萧岗
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7T4 亚运前要完成清拆的9个村：猎德、冼村、小新塘、萧岗、三元里、林和、杨箕、琶洲、棠下(白云区)
