地产新政下的A股走向

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    编者按：“新国五条”房地产调控政策出台，引发了地产板块罕见的整体大跌，也导致了A股市场大幅波动，如何理解“新国五条”调控政策，其对地产行业产生怎样的影响？A股市场行情和投资方向会有怎样的变化，成为投资者近期最关注的话题。 0nv3JX^l]  
    “国五条”终级细则待发 执行力度成关键 iw#luHc
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    1018亿市值蒸发，这是本周一地产板块予以“国五条”最直接反应；相反二手房交易市场骤然火爆，这是现实生活中对“国五条”的操作解读。市场过度宣泄后，市场在等待各部委及地方即将陆续出台解释意见和落地细则。 7 724,+2N  
    2月，十大城市主城区二手住宅价格平均同比涨幅为12.33%，环比增长2.01%，其中，北京涨幅最大，同比增长高达21.1%。正是本轮调控中明确将过去二套房总价的1%或转让所得的20%税收二选一，改为只能按转让所得的20%计征，触发了二手房交易的爆增。恐慌与焦虑只因已然产生的楼市调控以及未来并不确定的各地调控细则的负面预期。 ^|8cS0dK]Q  
    对地产行业的负面影响不容忽视 # mzJ^V-  
    而地产每一次调控对地产市场和资本市场的预期将面临深刻变化。首先，历史经验表明过去的调控政策最直接的影响无不在短期内压制销售增速，进而迫使房地产市场价格短期下行。比如2010年4月推出的“新国十条”（包括推出限贷限购等措施）后，商品房销售面积同比由4月的27.46%下降至7月-15.44%，700个大中型城市新建房屋价格指数亦进入了下行通道。而本轮调控是在“新国十条”的基础上补充和强化，充分确定以限贷、限购、房产税三大武器进行对地产市场的区别调控手段。当前骤然火爆的二手房交易市场即是对房屋市场交易成本增加的反应，购买力已达到最高程度的释放。可以预期的是，政策落地后二手房房价下跌势必给新房市场传递负面影响。短期内地产销售和价格将面临承压，尤其是一些二手房占比较高且房价上涨过快重点城市，业内测算部分城市房价下降幅度或达15%。虽然，一些对二手房刚需可能转为对新房的需要，但对于房企而言，交易量的锐减无疑将影响到未来盈利水平。 Jjy}m0)#W_  
    其次，房地产行业牵一发动全身。据有关统计，地产涉及的一次总需求合计达10万亿左右。房地产震动将触发大宗商品价格出现剧烈变化，从而引起相关联行业基本面的改变。这又将导致工业增加值和固定资产投资下行，比如“新国十条”推出后，工业增加值从当月17.8%下降至10月份的13.1%（见图2）。而观察宏观经济长达7个季度的连续下行，其主要原因是房地产投资的萎缩，占固定资产投资约25%的房地产投资在政府主动调控之下出现大幅下滑，特别是去年以来跌势加速。 BjB2YO& /  
    目前先行指标2月制造业PMI终结上升势头，创4个月新低，各项指数均出现回落。发电量数据攀升的势头也出现停滞，或暗示当前经济复苏力度较弱。在没有与之相平衡的因素对冲房地产调控负面影响，相反，通胀步入上行通道、流动性收紧预期等不利因素渐现。因此，房地产调控无疑给弱复苏下经济蒙上隐忧，市场预期相关周期行业在春节后加大开工步伐或受阻。分析人士指出，可以预期未来一段时间，周期类的行业较难出现向好的数据，股票市场将承受宏观风险与周期行业回暖减缓而导致的压力。 GxvVh71zP  
    执行力度成关键 eZUK<&0x5  
    但通过梳理近十年来房地产调控轨迹，最终效果均不尽民意，根据有关统计，从2003年12月至2012年12月，京、沪、穗三大城市房价分别上涨了365%、341%和261%。其主要原因还在于政府制定的目标与运用手段不相匹配，而致使这种局面的产生，无疑既有利益集团的牵绊，亦有长期地产绑架经济格局难以破除。 [X-Q{c4  
    本次政策的初衷仍是避免房地产市场乃至经济的剧烈波动，透视近期各个部委的表态，中央在亦在试探市场，调控日益上涨的房价预期，宣示遏制房地产投机原则不动摇时，亦在避免误及刚需。但楼市新政最终影响和效果，有待终极细则发布以及地方政府执行力度。法国兴业银行（601166）中国经济学家姚炜表示，新举措的效果将取决于地方政府的解读和执行情况。本轮新政给予地方政府更多治理本地市场的回旋余地，这对于长期依赖“土地财政”、“土地经济”地方政府将有多大改变，显然成为调控最终核心所在。 Tv(s?T6f  
    从目前政策的预期来看，一旦房地产风险下行加剧势必造成债务违约风险，无疑加大地方融资平台风险，从而造成系统性风险。因此，可以预期的是在地方政府与中央博弈升级下，地方政府最有可能以打太极的方式来应对，从而致使调控严厉程度大打折扣。比如，由于房屋原值和购买价格较难核实导致存在一定可操作空间，或否催热阴阳合同以规避或减小政策影响。对外籍户口买房苛刻，地方政府会否以落实户口为名进行规避等。 k<:!^_3H  
    同时，新“国五条”细则并不是终极细则政策，个税新政在实施中依然面临诸多不确定因素待解，比如，备受争议的个人所得税的征缴是否涉及“满五年且唯一”的自用住宅转让而免征仍不清晰。二手房个税到底是地税，还是中央与地方分享税？税率执行和税收抵扣又如何？届时将出台的解释意见和3月底各地细则发布将得以验证。 Kkd7D_bZ*  
    总之，短期政策面的效应会或将大于其实质性作用，在经历了2012年经济放缓之后，给当前经济弱复苏状态蒙上一定的隐忧。 Me8d o; G|  
    调控后的地产股走势 o$Jk27  
    本轮房地产调控，自2009年12月份启动以来，政策已经历4次升级，分别是2010年1月7日的“国十一条”、4月17日的“国十条”、9月29日的“9.29新政”、2011年1月26日的“新国八条”。新国五条对楼市和股市的影响更多是震慑作用。从历次调控后A股的表现来看，政策出台首月地产板块都较为弱势，如果政府不继续出台更为严厉的调控政策，可在地产板块调整充分后再考虑重新介入。 im&|H-  
    
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                                                             来源:金融界